전월세 전환 계산기

전세를 월세로(또는 반대로) 돌릴 때 적용하는 연이율입니다. 주택임대차보호법상 상한은 '한국은행 기준금리 + 2%'와 '연 10%' 중 낮은 값으로 정해지며, 실제 전환율은 이 상한 안에서 임대인·임차인이 합의합니다. 전환율이 높을수록 같은 보증금에 대한 월세가 커집니다.

기본값을 그대로 풀어 보겠습니다. 먼저 1년치 월세를 구합니다. 1억 × 5.5 ÷ 100 = 550만원입니다. 이것을 12로 나누면 한 달치가 나옵니다. 5,500,000 ÷ 12 = 458,333원이고, 계산기에는 45만 8,333원으로 표시됩니다. 반대 방향도 같은 식을 뒤집기만 하면 됩니다. 월세 458,333원에 1200을 곱하고 전환율 5.5로 나누면 99,999,927원이 나옵니다. 원래의 1억과 약 73원 어긋나는 이유는 표시할 때 원 단위로 반올림된 월세를 다시 넣었기 때문이며, 반올림하지 않은 값을 넣으면 정확히 1억으로 되돌아옵니다.

식이 곱셈과 나눗셈뿐이라 비례 관계가 정확히 성립합니다. 전환율만 5.5%에서 11%로 2배 올리면 같은 보증금 1억원에 대한 월세는 458,333원에서 916,667원으로 정확히 2배가 됩니다. 반대 방향은 반비례입니다. 월세 50만원은 전환율 5.5%에서 1억 909만 909원에 해당하지만, 전환율이 11%면 5,454만 5,455원으로 정확히 절반이 됩니다. 그래서 같은 월세를 제시받았더라도 어떤 전환율을 적용했는지에 따라 그 월세가 대신하는 보증금의 크기가 완전히 달라집니다. 협상에서 금액보다 전환율을 먼저 확인해야 하는 이유입니다.

전세를 일부만 월세로 돌리는 반전세라면, 전환 대상 금액에 전세보증금 전체가 아니라 월세로 돌릴 금액만 넣으세요. 예를 들어 전세 3억원 중 1억원을 월세로 돌린다면 1억원만 입력합니다. 전환율 5.5% 기준으로 월세는 45만 8,333원이 되고, 계약은 보증금 2억원 + 월세 45만 8,333원의 형태가 됩니다. 같은 3억원을 통째로 넣으면 137만 5,000원이 나오는데 이것은 보증금을 0으로 만드는 완전 월세일 때의 값이라 반전세 계산에 그대로 쓰면 안 됩니다. 남길 보증금과 돌릴 금액을 먼저 나눠 놓고 시작하세요.

전환율을 0이나 음수로 넣으면 월세를 보증금으로 되돌리는 쪽에서 0으로 나누는 꼴이 되므로, 두 방향 모두 계산하지 않고 —를 표시합니다. 금액을 0으로 넣으면 결과도 0원입니다. 금액에 음수를 넣어도 계산하지 않습니다. 전환 방향을 바꾸면 같은 금액 칸의 의미가 전세보증금에서 월세로 바뀌므로, 라디오만 누르고 숫자를 그대로 두면 1억원을 월세로 읽어 218억원짜리 보증금 같은 값이 나옵니다. 방향을 바꿀 때는 금액도 함께 다시 넣으세요.

연 5.5%라고 하면 맡긴 보증금이 해마다 5.5%씩 불어난다는 뜻으로 읽기 쉽지만 그렇지 않습니다. 이 비율은 '보증금을 돌려받지 않는 대신 월세를 얼마나 낼 것인가'를 정하는 교환 비율입니다. 임차인 입장에서 전환율이 높다는 것은 같은 보증금을 줄이는 대가로 더 많은 월세를 내야 한다는 뜻이므로, 임차인에게는 낮은 전환율이 유리하고 임대인에게는 반대입니다. 은행 예금 이자와 비교해 어느 쪽이 이득인지 따지려면 보증금을 돌려받아 굴렸을 때의 수익률을 따로 계산해 견줘야 합니다.

월세에서 전세로 환산하는 방향은 '지금 내는 월세가 보증금으로 치면 얼마인가'를 가늠하는 계산이지, 그 금액의 전세 매물이 실제로 있다는 뜻이 아닙니다. 또 이 식에는 관리비, 보증금을 마련하는 데 드는 대출이자, 보증금을 돌려받지 못할 위험, 이사 비용 같은 것이 하나도 들어가지 않습니다. 월세와 전세를 실제로 비교하려면 환산 결과에 그 항목들을 더해서 봐야 합니다. 이 계산기는 그 비교의 출발점이 되는 숫자 하나를 주는 도구입니다.

여기서는 계약에서 정한 전환율을 그대로 넣어 단순 환산만 합니다. 적용할 수 있는 전환율의 범위와 그 범위가 적용되는 계약의 종류는 제도와 계약 형태에 따라 다르므로, 이 페이지의 숫자를 그대로 협상 근거로 쓰지 말고 계약서에 적힌 조건을 확인하세요. 관리비·중개보수·보증금 반환 위험은 계산에 포함되지 않습니다. 이 페이지 설명의 기준일은 2026년입니다. 근거: 위 숫자는 상단 공식(월세 = 보증금 × 전환율 ÷ 100 ÷ 12)에 기본 입력값을 넣어 손으로 검산한 값이며 계산기 표시값과 일치합니다. 이 식은 연 환산액을 12로 나눈다는 정의 자체이고 두 방향은 서로의 역산이라, 전환율로 어떤 값을 쓰든 식의 모양은 바뀌지 않습니다.