LTV(담보인정비율) 계산기

LTV가 높을수록 차주가 자산에 갖고 있는 자기자본(지분) 비중이 낮아, 은행이 담보를 처분해도 대출금을 회수하기 어려울 위험이 커집니다. 은행은 LTV 구간에 따라 금리를 달리 매기거나, 보증보험 가입을 요구하거나, 대출 한도 자체를 제한합니다.

기본값으로 채워진 대출금액 2억 4,000만원과 담보가치 3억원을 식에 넣어 보겠습니다. 먼저 대출금액을 담보가치로 나눕니다. 240,000,000 ÷ 300,000,000 = 0.8. 여기에 100을 곱하면 80이고, 소수 한 자리로 표시해 80.0%가 나옵니다. 억 단위로 약분하면 더 간단합니다. 2.4 ÷ 3 = 0.8. 뒤집어 읽으면 담보가치의 80%가 빚이고, 나머지 20%에 해당하는 6,000만원이 자기 몫이라는 뜻입니다.

이 비율과 자기자본 비율은 더하면 100이 되는 짝입니다. 결과가 80.0%면 자기자본은 20%, 60.0%면 자기자본은 40%입니다. 담보가치 3억원짜리 주택에서 자기 돈을 6,000만원에서 9,000만원으로 3,000만원 더 넣으면 빌릴 금액은 2억 1,000만원이 되고, 2.1 ÷ 3 = 0.7이므로 결과는 70.0%로 내려갑니다. 자기 돈을 담보가치의 10%포인트만큼 더 넣으면 비율도 정확히 10%포인트 내려가는 1차 함수 관계입니다.

담보가치 칸이 0이거나 비어 있으면 분모가 0이 되어 계산이 성립하지 않고, 결과 자리에 —가 표시됩니다. 담보가치에 음수를 넣어도 0으로 읽어 마찬가지로 —가 됩니다. 대출금액이 0이면 빚이 없다는 뜻이라 0.0%가 정상적으로 나옵니다. 위쪽에는 제한이 없어서 대출금액이 담보가치보다 크면 100%를 넘는 값도 그대로 나옵니다. 담보가치 3억원에 대출금액 3억 3,000만원을 넣으면 110.0%가 표시됩니다.

시세가 오르면 분모가 커지므로 계산상 값은 내려갑니다. 대출금액 2억 4,000만원을 그대로 두고 담보가치만 3억원에서 3억 3,000만원으로 올려 넣으면 72.7%가 되고, 반대로 2억 7,000만원으로 떨어지면 88.9%가 됩니다. 다만 이것은 지금 시세로 다시 계산한 값일 뿐, 이미 실행된 대출의 조건이 자동으로 따라 바뀌지는 않습니다. 금융회사가 담보를 다시 평가하는 시점에야 반영되며, 그 시점과 방식은 상품 약정에 달려 있습니다.

인정 상한은 지역(규제지역 여부)·주택 유형·대출 상품에 따라 다르며, 금융당국이 주기적으로 기준을 바꿉니다. 이 계산기는 비율만 계산할 뿐이므로, 특정 상한을 가정하기 전에 금융회사나 관계 당국의 최신 공지를 확인하세요.

이 계산기는 담보가치 칸에 넣은 숫자를 그대로 믿습니다. 그런데 실제로는 같은 주택에도 서로 다른 값이 여러 개 존재합니다. 최근 실거래가, 공시가격, 감정평가액, 시세 조사 지표는 수천만원씩 벌어지기도 합니다. 어느 값을 쓰느냐에 따라 결과가 달라지므로, 스스로 계산할 때는 대출을 받으려는 금융회사가 어떤 값을 기준으로 삼는지 먼저 확인하고 같은 값을 넣어야 실제 심사와 가까운 숫자가 나옵니다. 매매가와 담보가치가 서로 다를 수 있다는 점도 함께 염두에 두세요.

여기서 하는 일은 두 숫자를 나누는 것뿐입니다. 어떤 주택이 어떤 구역에 속하는지, 생애 첫 주택인지, 임차보증금이 담보 여력에서 얼마나 차감되는지 같은 판단은 하지 않으므로 실제로 빌릴 수 있는 금액이 여기 나온 비율만으로 정해지지는 않습니다. 적용되는 상한 비율은 정책에 따라 바뀌므로 대출 실행 시점 기준을 금융회사에 확인해야 합니다. 이 페이지 설명의 기준일은 2026년이며, 시점에 따라 달라지는 상한 숫자 대신 변하지 않는 계산 방법만 적었습니다. 근거: 위 계산 과정의 숫자는 기본 입력값 2억 4,000만원과 3억원을 '대출금액 ÷ 담보가치 × 100' 식에 넣어 손으로 검산한 값이고, 화면에 표시되는 결과와 같습니다. 이 식은 비율의 정의 그 자체라 규제가 바뀌어도 달라지지 않습니다.