재산세 계산 원리
주택 재산세는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만들고, 이 과세표준에 누진세율을 적용합니다. 1세대 1주택은 공정시장가액비율이 더 낮고(43~45%, 그 외 60%), 공시가격 9억원 이하라면 세율표 자체도 더 낮은 특례세율(제111조의2)을 씁니다. 여기에 지방교육세(재산세의 20%)와 도시지역이면 도시지역분(과세표준의 0.14%)이 더해집니다.
- 공정시장가액비율 — 1세대 1주택 43~45%(공시가 구간별), 그 외 주택 60%
- 표준세율 — 과세표준 6천만 이하 0.1%부터 3억 초과 0.4%까지 4단계 누진
- 특례세율 — 1세대 1주택(공시가 9억 이하)만 적용, 6천만 이하 0.05%부터 3억 초과 0.35%까지
자주 찾는 값
| 공시가격 (원) | 재산세 합계(연간) |
|---|---|
| 50,000,000 원 | 3만 6,000원 |
| 130,000,000 원 | 10만 4,400원 |
| 250,000,000 원 | 23만 4,000원 |
| 500,000,000 원 | 68만 4,000원 |
| 750,000,000 원 | 140만 4,000원 |
| 1,000,000,000 원 | 212만 4,000원 |
| 1,500,000,000 원 | 356만 4,000원 |
| 2,500,000,000 원 | 644만 4,000원 |
| 5,000,000,000 원 | 1,364만 4,000원 |
자세한 설명
1세대 1주택은 비율과 세율이 이중으로 낮다
공시가격 2억원 주택을 예로 들면, 1세대 1주택은 공정시장가액비율 43%가 적용돼 과세표준이 8,600만원이 되고 여기에 특례세율(0.1%대)이 붙어 재산세 5만 6천원이 나옵니다. 같은 공시가격이라도 1세대 1주택이 아니면 비율 60%(과세표준 1억 2천만원)에 표준세율(0.15%대)이 적용돼 재산세가 15만원으로 2.7배가 됩니다.
특례세율은 공시가 9억원을 넘으면 곧바로 사라진다
1세대 1주택 특례세율(제111조의2)은 공시가격이 정확히 9억원을 넘는 순간 적용되지 않고 표준세율표로 돌아갑니다. 다만 공정시장가액비율(1세대 1주택 구간별 43~45%)은 9억원을 넘어도 계속 적용되므로, 9억원을 살짝 넘는 주택은 '낮은 비율 + 표준세율'이라는 중간 지점에 놓입니다.
참고. 도시지역분은 실제로는 지방의회가 고시한 지역에만 적용되고 세율도 지자체 조례로 0.14~0.23% 사이에서 다르게 정해질 수 있습니다. 정확한 적용 여부와 세율은 관할 지자체 위택스 고지 내역에서 확인하세요.
자주 묻는 질문
공시가격 5억원 주택(1세대1주택 아님)의 재산세는 얼마인가요?
공정시장가액비율 60%를 적용하면 과세표준이 3억원이 되고, 표준세율 구간(1.5억 초과 3억 이하)에 따라 재산세 57만원, 지방교육세 11만 4천원이 나와 도시지역이 아니면 합계 68만 4천원입니다.
1세대 1주택이면 재산세가 얼마나 줄어드나요?
공시가격 2억원을 기준으로 비교하면, 1세대 1주택은 공정시장가액비율 43%와 특례세율이 적용돼 재산세가 5만 6천원이지만, 1세대 1주택이 아니면 비율 60%와 표준세율로 15만원이 됩니다 — 같은 가격에서 재산세만 약 2.7배 차이가 납니다.
1세대 1주택 특례세율은 공시가격 상관없이 적용되나요?
아니요. 지방세법 제111조의2는 공시가격 9억원 이하 주택에만 특례세율을 적용합니다. 9억원을 초과하면 공정시장가액비율은 계속 1세대 1주택 구간(45%)을 따르지만 세율표는 일반 주택과 같은 표준세율로 돌아갑니다.
도시지역분은 모든 주택에 붙나요?
아니요. 도시지역분(지방세법 제112조)은 해당 지방의회가 고시한 도시지역 안의 주택에만 과세표준의 0.14%(기본세율)가 추가로 붙습니다. 도시지역이 아니면 도시지역분은 0원입니다.
재산세 계산에 쓰는 공정시장가액비율은 매년 같은가요?
아니요. 지방세법 시행령 제109조에 따라 매년 조정될 수 있습니다. 이 계산기는 2026년도 기준(1세대 1주택 43~45%, 그 외 60%)을 적용했으므로 다른 연도 세액과는 차이가 있을 수 있습니다.