대출·모기지 계산기

같은 대출을 더 긴 기간에 나누면 월 상환액은 줄지만 총이자는 늘어납니다 — 돈을 더 오래 빌리기 때문입니다. 기간을 줄이거나 중도상환하면 이자가 붙는 잔액 자체가 빨리 줄어 총이자가 크게 감소합니다.

기본값인 대출 금액 3,000만, 연이자율 5%, 상환 기간 30년으로 풀어 보겠습니다. 상환 횟수는 30 × 12 = 360회, 월이자율은 5 ÷ 100 ÷ 12 ≈ 0.0041667입니다. (1+r)의 360제곱은 약 4.46774이므로 월 상환액은 3,000만 × 0.0041667 × 4.46774 ÷ (4.46774 − 1) ≈ 161,046이 됩니다. 총상환액은 반올림 전 월 상환액 161,046.4869…를 360번 더한 값이라 ≈ 57,976,735이고(화면에 보이는 161,046으로 곱하면 57,976,560으로 반올림 오차만큼 어긋납니다), 총이자는 여기서 원금 3,000만을 뺀 27,976,735입니다. 빌린 돈의 93%에 가까운 금액을 이자로 더 내는 셈입니다.

첫 회차의 이자는 아직 한 푼도 갚지 않은 원금 전체에 붙습니다. 3,000만 × 0.0041667 = 125,000이 첫 달 이자이고, 월 상환액 161,046에서 이것을 빼면 원금을 줄이는 데 쓰인 몫은 36,046입니다. 상환액의 약 78%가 이자로 나가는 셈입니다. 다음 달에는 원금이 36,046만큼 줄어 있으므로 이자가 아주 조금 줄고 원금 몫은 그만큼 늡니다. 이 교대가 360번 반복되면서 후반으로 갈수록 원금이 빠르게 사라집니다.

연이자율에 0을 넣으면 이자가 붙지 않아 월 상환액은 대출 금액을 상환 횟수로 나눈 값이 됩니다. 3,000만을 360으로 나눈 83,333이 나오고 총이자는 0이 됩니다. 대출 금액을 0으로 두면 월 상환액도 0이 됩니다. 세 칸 모두 음수는 0으로 바꿔 읽으므로 음수를 넣어도 결과가 뒤집히지는 않습니다. 상환 기간은 연 단위로 넣지만 내부에서는 12를 곱해 개월수로 바꿔 계산합니다.

두 배가 되지 않습니다. 같은 3,000만·연 5%에서 기간만 30년에서 15년으로 줄여 넣으면 월 상환액은 161,046에서 237,238이 되어 약 1.47배에 그칩니다. 대신 총이자는 27,976,735에서 12,702,856으로 절반 아래까지 떨어집니다. 기간을 줄이면 이자가 붙을 잔액이 그만큼 빨리 사라지기 때문에, 월 부담이 늘어나는 폭보다 총이자가 줄어드는 폭이 훨씬 큽니다.

같은 3,000만·30년에서 금리만 5%에서 6%로 올려 보면 월 상환액은 161,046에서 179,865로 18,819 늘어납니다. 매달로 보면 크지 않아 보이지만 360번 쌓이면 총상환액이 57,976,735에서 64,751,457로, 6,774,722만큼 커집니다. 원금의 22%가 넘는 금액입니다. 대출 상품을 비교할 때 월 상환액 차이가 작아 보인다는 이유로 넘겨서는 안 되는 이유가 여기 있습니다.

여기서 쓰는 방식은 원리금균등상환입니다. 매달 내는 총액이 끝까지 같고 그 안에서 이자와 원금의 비중만 바뀝니다. 매달 원금을 똑같이 나눠 갚는 원금균등상환이나, 이자만 내다가 만기에 원금을 한 번에 갚는 만기일시상환은 이 계산기의 대상이 아니므로 결과를 그대로 옮겨 쓸 수 없습니다. 또한 금액 칸에는 통화 기호를 붙이지 않고 숫자만 표시합니다. 원이든 다른 통화든 같은 단위로 넣기만 하면 결과도 그 단위로 읽으면 됩니다.

계산은 금리가 처음부터 끝까지 고정이라는 가정 위에 서 있습니다. 변동금리 상품이라면 금리가 바뀔 때마다 남은 기간에 대해 월 상환액이 다시 계산되므로 여기 나온 총이자는 어긋나게 됩니다. 인지세·근저당 설정 비용·화재보험료·중도상환수수료도 포함하지 않습니다. 이 페이지 설명의 기준일은 2026년이지만, 아래 근거대로 산식 자체는 시점과 무관합니다. 근거: 위 계산 과정의 숫자는 상단 공식에 기본 입력값을 그대로 넣어 손으로 검산한 값이며, 계산기가 표시하는 세 숫자와 일치합니다. 이 월 상환액 공식은 '360번의 상환액을 현재가치로 되돌리면 원금과 같아진다'는 조건에서 유도되는 항등식이므로 금융기관이나 정책에 따라 달라지지 않습니다.